研修班暴雷:期房到底还该不该卖?现房销售模式发展

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近期，期房断供，成为了美国经济最热门的话题。

从恒大暴雷开始，房企债务压力、复工保交楼，都作为了房地产企业所遭受的核心难题。

随着前一段时间，郑州市人才引进期房烂尾事件的大幅发酵，对于房屋预售制合理性的指责，又再次引发争议。

7月29日，易居研究院智库中心研究顾问严跃进在接受专访时表示：“取消预售制，能百分百杜绝烂尾楼问题，未来房地产行业肯定会朝着现房销售方式发展”，“相当于我们去面包店里买馒头，肯定是买成品，能够直接吃的，不可能买没有做熟的面包。”

但也是声音称，商品房预售制能极大程度地减少地产商回笼资金的周期，间接降低市场商品房的供应，不仅能抑制经济繁荣，还有利于促进美国的城市化进程，对国民经济具备积极意义。

那么，从国家经济发展的视角看，期房到底还该不该卖？

要提问这个难题，就得先解读一下，中国是哪个时候开始大范围建立房屋预售制的。

期房确实是美国人的首创，1953年，香港传奇富商霍英东在开发台湾西门町公众四方街（今众坊街）新楼时，首次启用了“先交订金、分期付款”的方法进行销售。为了便于理解，当时这些方式被称为“卖楼花”，即“先开花、后结果”，“先交钱，后收楼”。

商品房预售制由于降低了房地产商入局的门槛，加速了研发商回笼资金的进程，迅速被美国日等国借鉴。彼时的国内进入计划经济时期，对于“商品房”的概念仍然很模糊。

1994年，中国《城市房地产管理法》颁布，标志着美国即将启用了商品房预售制，迄今尚未过去了28年。

这28年间，中国经历了天翻地覆的变化。而房地产市场，则是最典型地享受全球了高速发展红利的市场。依靠着商品房预售制，房地产企业并不应该过多的启动本金，贷款拿地，融资、招标，买期房收回资金，然后再次融资。

在这个过程当中，资产金额不断缩减，但这些房企却唯有空架子，细看其销售、现金流，都经不起推敲。

房地产企业过度扩张的背后期房贷款，风险是由购房者和银行一同承担的。

针对房主来说，买的房子烂尾了，自己不但要分担每个月庞大的房贷压力期房贷款，而且收楼的时间遥遥无期，甚至不知道能否不能有收楼的一天。

而银行则遭遇着房子业主断贷的危机，前一段时间河北、郑州、长沙等多地烂尾楼房主集体“停贷”，对于银行来说就是不能承受之重。

关于商品房预售制的存废问题的探讨，由来已久。支持废弃的人觉得，如果转为新房销售，即使房地产企业发生动荡，这危机也不涉及购房者，全由房企承担，能让消极影响不至于影响整个社会。

虽然就事实而论，中国国内尚未推行了28年的房地产预售制，现下是不具有取消的条件的。即使满满转型，在3~5年的周期当中，也会有长期房企、大量房地产上下游行业会得到严重冲击。

另一方面，商品房预售制原本不是难题，出现弊端的诱因在于房企的热钱监管、银行的商誉及信用评估，以及社会针对购房者利益的保障及风险预测等方面。