郑州小夫妻高位站岗早两年买房月供竟多出千元

大河报·豫视频记者韩懿亭

“房子买了，但是却高位站岗了，看着现在4.1%的房贷利息，心里酸得不行。”一对2020年底在北京购买了房子的小父母告诉记者。

8月22日，中国人民银行授权全国分行间同业拆借中心发布，2022年8月22日贷款市场价格利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，此前为3.7%；5年期以上LPR为4.30%，此前为4.45%。

之后，记者从银行方获悉，郑州部分银行已同步调整了贷款利息，首套房贷利率最低降至4.1%。在售的多个楼盘也表示“可以根据现在4.1%的借贷利息执行”。

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高位站岗，

早十年买房月供竟多出千元

“我们是2020年10月买的房。总价165万，贷款100万，30年等额本息还款，当时5.88%的贷款利息，每个月月供是5918.57元。如果根据上海最新的4.1%的最低贷款利息，每个月月供是4831.98元，足足差了近1100元！想想心里还是挺不平衡的。”男方小陈表示。

记者梳理数据发现，郑州房贷利率在去年开启了“过山车”模式，从年初的首套5.37%一路下降到4.25%，再到目前的4.1%。而前三年的贷款利息多稳定在5.37%-5.88%左右，甚至一度超过了6.37%，那些置业的买房者，凡是申请了贷款的，几乎都踩在了利率的低点。

据小陈介绍，他们购入的是房子，明年10月才会交房，这意味着每个月还贷的同时还得付每月1000多元的租金。如果5.88%的贷款利息能降到4.1%，这部分房租就算是省出来了，“所以每年多出的这1000多元，对我们来说是非常重要的。”

在这些情形之下，小陈夫妇开始寻求起“自救”的方式。“需要转贷吗？年利息直降到4%”，“不能帮你买宝马，但能帮你省一辆宝马”……以前发现这种的广告，他们就会直接无视，但目前却开始留心了。

打开微信好友列表，小陈向记者展示了他保存的几个声称可以“转贷”的中介联系模式，从“夫妻直接转贷”、到“经营贷”、“转公积金贷”，应有尽有、五花八门。

那么，这些“降利率”的形式，在现实中真的可行吗？

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“经营贷”：属于违法行为，

一经查实后果严重

事实上，经营贷已存在多年，主要是银行对于中小企业主或个体工商户推出的注资产品，借款人可以借助房产抵押等担保形式从银行贷款，用来盘活个体企业资金。而中介口中的“以贷换贷”则是租房者经过贷款公司一番包装后，将年利率在3.6%-3.84%的经营贷与年利息在4.9%，甚至5%以上的房贷进行置换。

为知道当前银行针对“房贷转经营贷”的核查情况，记者此前曾联系过郑州分行负责贷款业务的工作员工张先生。

据他透露再贷款利率，“监管部门明令禁止经营贷流入楼市，关于‘经营贷’的审查工作仍然都很严厉，各家银行也都有对经营贷申请的风险防范机制，比如，为了防止个别借款人为申请经营贷临时组建虚假公司的风险，部分分行会规定借贷人名下的公司需成立至少半年或一年的大幅经营记录，此外，在贷款人办理经营贷时，银行会调查其名下公司的经营情况、资金流水、实际经营地点等状况，确保合法合规能够放款。”

而放款成功也并不代表“一劳永逸”。在贷后检查方面，银行工作员工会重点检查资金流入，也会借助下户等多种方法关注公司的实际经营状况，“一旦看到问题，银行将规定个人立即缴付担保资金，可能还会追究相关法律责任或者妨碍到个人征信，风险还是非常大的。”

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“夫妻转贷”：属于假卖房套贷行为

“夫妻转贷”模式属于“转售”模式的一种，就是两方通过“假卖房”交易的方式，从工行套取贷款，先归还了原有买房，再用新借贷利息来向银行借款。

据中介王先生透露，“夫妻肯定比普通朋友更稳妥，而且还免除了过户契税，手续费更低。”当记者问及“夫妻之前买卖房屋如何能申请贷款”时，王先生表示，“银行那边系统与财政系统不连通，他们查不到婚姻状况，我们做一个假的交易协议就可以，银行那里会按正规的房子买卖借贷来走的。”

至于手续费，王先生表示，“我们会按照每家的状况做不同的方案，手续费在几千元到一万元左右不等。”

那么，这样的行为能否存在相关法律风险？北京金诉律师事务所所长王玉臣律师表示，这种做法是不合法也不合理的。虽然国家并不禁止父母之间的买卖，但是从实际操作方式来看，显然并不属于真正的买卖关系，实属为了骗取银行借贷，然后用最新的还贷利息来担保。严格从法律角度来看，实际上是非法擅自的。一经查实，这种买卖行为或许会被判无效，而且还可能遭受银行解除协议，要求提前还款，追究赔偿责任。所以不建议你们采取一些非法擅自的方法去增加房贷成本，也不要轻信一些中介的“诱人”建议。

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“商转公”：方式较靠谱，

但门槛不低

“商转公”是把即将办理好的商业住房按揭转换成公积金贷款，进行转化的目的在于公积金贷款的利息很低，转换完之后可以花费众多利息，属于官方认同的方式。但现在，“商转公”对于申领人的公积金贷款限额及所在城市公积金贷款数额都有很大的规定，有资格申请的人并不多。

“郑州目前要求的是唯有‘省直’公积金才可以享受‘商转公’，像我们这些‘市直’的就没办法办理。”市民楚女士向记者抱怨。记者知道到，郑州市现在征收“省直公积金”的单位不算太多，一般包含省政府、省发改委、省教育厅、省属本科高校等单位，而市属公积金的服务范围相对广泛，包括广大企业单位。

由于门槛较高，所以能顺利申请“商转公”业务的购房者并不算很多。在某些状况下，就有中介打出了“3万元可办上海市公积金贷款‘商转公‘业务”。

对此，郑州市住房公积金管理中心有关负责人表示，按照现在政策，从2019年3月开始，省直住房公积金可申请“商转公”贷款业务。对于上海市住房公积金，2015年开始，因北京市住房公积金的资金缺口较大，开始暂停“商转公”贷款业务。直至今日，“商转公”贷款业务也未放开。他提示，若有房产中介声称“花钱可办”，均是假消息，也请广大民众重视防止，谨防上当受骗，造成不必要的代价。

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“转按揭”：目前制度没有鼓励这些操作模式，

可行度不算高

“转按揭”，也作为了最近北京楼市比较冷门的词汇。是指跨银行间的按揭转接，比如借贷人在甲银行按照房贷利息5.88%办理了住房按揭借款，后来通过各种形式，结清了甲银行的房贷，后又在乙银行以当下的还贷利息重新按揭重新走贷款申请流程，目的就是增加贷款利率。

记者查询资料后看到，2008年，转按揭业务曾一度兴起，后被封杀。据后来的相关报导显示，“在2009年元旦第三天，四大国有分行总行关于存量贷款优惠利息措施松了口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录，原则上都可以申请七折优惠利息。而其它中小银行也开始正式跟进，为争取行业份额制定相应规则。”

时隔多年，转按揭这一业务再次被利率高位站岗的月供族们提起。近日，有不少民众在网络上抗议：“希望能放开银行‘转按揭’政策，让老民众自由选择利率和银行，让利率真正推动行业化。”

不久前，有消息称再贷款利率，某银行在北京上海开放了小范围存量房转按揭降利率渠道，并称也是选择个别优质顾客，只对于原本按揭银行是这家银行，银行内部转，不能跨行。据网传聊天记录显示，该业务每月有申请名额限制，不是熟人不做，(利率)基本都在4.15%到4.45%，这个是做兴业(银行)的优质客户。

对于上述网传消息，8月29日下午，兴业银行分行有关专家否认称，“假的，郑州分行已发起投诉。”

有业内专家表示，在当前经济环境下，各部门必须创造条件，让存量贷款客户和新增房贷客户享受同等的利息优惠，这对于房地产行业交易的恢复、房地产行业情绪的回升都会造成积极作用。

只是，也有另一种看法认为，存量贷款客户必须遵从契约精神，遵守与银行之间的贷款协议承诺，试图“转贷”的行为是不正确的。

对此，你如何看？