我国的房地产贷款规模到底有多高呢？房企觉得日子难过

不可否认得是，房地产业在我国的经济发展中确实具备支配性地位，同时房地产行业也有最大最牢不可破的刚兑市场，才促使各种资源趋之若鹜，经济不好时将房地产推上前台当成助推器，经济过热时拿房地产开刀进行人为政策干预，这已变成常态。如今，处于调控期，很多房企觉得日子难过，因为钱难借了。那么我国的房地产贷款规模到底有多高呢？！

一、房地产业有什么资金来源？

房地产业因为金融化程度相当高，且单笔资金规模较大、使用时间较长、资金来源受制度制约等因素，使得其资金来源仍然是行业非常关注的难题。从现在来看，房地产业的热钱主要有自有资金、股票融资、银行借贷与信托贷款、私募股权融资、发债融资（比如海外发债）、资管计划、资产证券化（比如CMBS与CMBN等）、REITs、预售预租资金回笼、全部或个别垫资、合作研发、典当、贸易融资等等。

二、房地产业海外融资规模与商誉证券化情况

1、境内房地产企业现在总计在海外发行231只债券，规模超过1100亿港元左右

根据统计，目前境内房地产企业在海外共发行231只债券产品，主要以港币计价，港元计价和人民币计价的产品均为8只。

从规模上看，美元计价的转债达到964.76亿元，港元计价的转债达到501.76亿元，人民币计价的转债规模超过109亿元，还比如6亿美元和3.5亿新加坡元的债券，累计规模超过1100亿港元左右。特别是近十年，房地产企业在境内融资渠道受限，转而海外发债融资的需求急剧下滑，2018年尚不到半年，已经发行近80只债券，超过2017年季度的总量，规模也超过330亿港元左右，接近2017年的发行规模。不过房地产企业海外融资目前继续得到制度的约束，房地产企业融资渠道进一步收紧。

2、房地产业相关的ABS产品总计发行134只，规模接近7000亿元

现在房地产业相关的ABS基础资产主要为个人住房担保借款、商业房地产抵押担保、不动产投资信托REITs、住房公积金贷款、棚改/保障房和REITS，发行规模分别为5439.18亿元、712.12亿元、631.75亿元、42亿元、34亿元和5.54亿元，合计规模超过6864.59亿元。可以看出，个人住房担保借款、商业房地产抵押担保、不动产投资信托ABS是绝对主力。

房地产业相关的ABS比较受制度鼓励，近期受到了一定发展，目前尚未累计发行134只相关产品，发行总量接近7000亿元，余额已经超过5540.50亿元。不过相较于规模庞大的房地产贷款等依然有不小的提升空间。

三、什么是商业银行房地产贷款？

银监会2004年公布《商业银行房地产按揭风险管控指引》中确立，房地产贷款是指与房屋或房产的开发、经营、消费活动有关的借贷，具体包括耕地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房信贷和商业用房贷款等。

（一）土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地出售及用地前期研发、整理的贷款。仅限于负责土地一级开发的机构。

（二）房地产开发贷款是指向借款人发放的用于研发、建造向行业销售、出租等功能的房地产项目的贷款。

（三）个人住房信贷是指向借款人发放的用于订购、建造和改造理此类型住房的贷款。

（四）商业用房贷款是指向借款人领取的用于购置、建造和改造理以商业为功能的各种型房产的贷款。

同时，文件确立以下几个要点：

（一）对未获得国有土地使用证、建设地块规划许可证、建设项目规划许可证、建筑工程监理许可证的项目不得领取任何手段的贷款。

（二）商业银行对办理借贷的房地产研发企业，应规定其研发项目资本金比重不超过35％。

（三）商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借贷人住房按揭的月房屋支出与利润比控制在50%以下（含50%），月所有欠款总额与利润比控制在55％以下（含55%）。

可以看出，政策层面对商业银行房地产按揭业务的体量还是非常严格的。

四、目前金融机构房地产贷款规模已达34.1万万元，远超地方政府负债和信用债规模

这里的房地产贷款规模为金融机构房地产贷款规模，包括工行贷款、信托贷款等，金融机构所有信贷总规模达到127万万元。

1、金融机构房地产贷款占比在27%左右

从美国人民银行发布的数据来看，截至2018年一月份末土地储备贷款，我国房地产贷款规模超过34.1万万元，同比下降20.07%，远低于全部贷款总量（12.80%）。

34.1万万元是哪个概念呢？我国债券行业规模为78.63万万元，信用债和地方政府负债规模分别为26.20万万元和23.26万亿元，金融机构借贷规模也就127万万元左右。也就是说，目前我们发现的房地产贷款规模尚未大幅低于地方政府负债（比如地方政府债和城投债）和信用债规模，占金融机构所有信贷规模的27%左右，仅比利率债规模略低。而这还不是房地产市场的全部债权，因为并没有将房地产企业发行的国债、类债券、其它方式的借贷等债务纳入。

2、房地产的负债规模大约需要在45万万元左右，超过利率债规模、债券行业规模的60%和全国GDP总量的50%

个人住房信贷和房地产开发贷款规模分别为22.9万万元和9.1万亿元，同比分别下降19.90%和20.69%。即规模上再次维持高位，增速继续在信贷投向上处于绝对主导地位。特别是房地产贷款方面个人住房信贷占据绝对优势地位，占70%以上。由于个人住房信贷属于房地产业的消费端，按照平衡方法，开发端与消费端整体上需要平衡，消费端的体量为22.9万万元，这意味着房地产业的债权规模大约需要在45万万元左右。45万亿元的债权已经达到了利息债规模，同时也达到了我国GDP比重的50%（约为55%左右），这还仅是一个市场的债务总额而已，因此“房地产业被过分金融化、金融机构和美国经济被房地产绑架、房地产市场挤占社会资源”的说话一点都不夸张，所以即使房地产刚兑不破，继续汲取社会资源，所谓的实体经济复兴计划是很难实现的。

3、房地产贷款总量依然低于全部贷款比重，特别是个人住房信贷增长

自2013年以来，国内的房地产贷款总量就仍然低于全部贷款总量（除房地产研发贷款受制度制约而有所波动外），这说明金融机构的放贷增量主要以房地产业为主，特别是个人住房贷款，在2015年三月份、四季度、2016年一月份保持了相当迅速的下降。此外，2009年前三个月份和2013年季度的个人住房信贷增长均维持在低位，也是这段时期房价得以迅速增长的资金原因。

五、35家银行的房地产按揭规模达到25万万元

商业银行的房地产按揭一般分为公司端的房地产市场贷款和零售端的个人住房按揭，其它例如应收款项类投资的底层资产等也是一部分房地产市场的基础资源土地储备贷款，再加上表外资金也是一些投向了房地产市场，因此此处的数据也并非一个保守数字。

1、35家银行房地产贷款规模及结构排名

●有12家银行的房地产按揭占比在30%以上，9家银行在20-30%之间，房地产贷款占比在10%以下的银行仅有3家，即锦州银行（7.13%）、哈尔滨银行（5.78%）和上海银行（3.66%）。这些银行的房地产贷款占相当低，主要是其个人住房贷款占相当低，即将零售贷款更多的资源投向消费贷。例如，宁波分行信贷资源的25.22%投向了消费借贷，占全部零售贷款规模的82.6%以上。

●公司端的房地产业贷款占比普遍不高，仅有渤海银行（16.73%）、广州农商行（15.63%）、光大银行（12.04%）、上海分行（13.78%）、浦发银行（10.42%）、贵阳银行（10.74%）、盛京银行（13%）和浙商银行（10.87%）等8家银行达到10%。

●多数银行的房地产贷款占相当高是由于其个人住房贷款占比高，如建设分行和中行银行的住房按揭占比均在30%以上，中国银行、农业银行、工商银行、徽商银行等也接近30%。

●房地产贷款占相当高的地方性银行依次为上海银行（32.22%）、广州农商行（31.56%）、徽商银行（30.71%）、青岛银行（28.84%）、北京银行（28.58%）、中原银行（25.84%）、上海银行（23.50%）、杭州银行（20.22%）、贵阳银行（18.07%）、重庆农商行（18%）、天津银行（17.98%）、南京银行（17.96%）、重庆银行（17.63%）、江苏银行（17.51%）、盛京银行（16.30%）。

●从绝对规模上看（单位：亿元）），建设银行和工商银行的房地产按揭余额均在4.5万万元以上，中国银行和林业银行的房地产按揭余额在3.5-3.8万万元之间，邮储银行、交通银行和招商银行的房地产按揭余额在1-1.2万亿元之间。

2、35家银行可以解释房地产市场贷款的80%以上，非个人住房贷款仅能解释不到60%

笔者统计了35家银行（比如1家未上市银行渤海银行和34家上市银行），合计发放房地产贷款规模为25.4万万元。其中个人住房按揭和房地产开发贷款规模分别为20.27万万元和5.15万亿元，分别占了金融机构相应贷款的比重分别接近90%和60%。这意味着，在我们讨论的这35家银行中，可以解释房地产市场借贷的80%以上，个人住房贷款可以解释近90%，房地产研发贷款等可以解释近60%。即个人住房贷款大个别由这35家银行提供，其它房地产市场借贷这35家银行只提供了不到60%，尚有超过40%的个别有其他机构提供，预计非银行金融机构（如信托等）提供了约3-4万万元左右的房地产信托贷款。

3、国有六大行与控股行贷款资源的近1/3被房地产产业瓜分

6家国有大行（工农中建交邮储）和10家控股行合计提供19.48万万元的个人住房贷款和24.17万万元的全部房地产贷款，这16家全国性银行在房地产市场的贷款提供中带有绝对支撑作用，是绝对主力。这还没有把广发银行、恒丰银行两家控股行纳入。

而这16家银行的借贷规模总计为76.16万万元，房地产市场贷款占比达到31.50%，也就是说这16银行的贷款资源接近1/3被房地产市场争夺，其余产业只能争取剩余的2/3。

如果房价控下来、房地产风险彻底暴露，最先发生弊端的便是那些总量较大的全国性银行，它们的房地产贷款规模虽然和地方政府债务规模非常，影响之大可想而知。

4、17家城商行和2家农商行至少20%的贷款资源被房地产市场争夺

和前面16家银行相比，剩余19家银行的典型特点就是贷款在总资产中的比重较低，其房地产贷款规模总计为1.27万万元，占其全部贷款资源的20%以上，虽然较全国性银行略低，但房地产市场仍是信贷的最大投向。

因为地方性银行将更多的贷款资源放在了应收款项类投资等类贷款科目下，使得其贷款在总资产中的占比通常居于高位（超过35%，16家全国性银行的贷款占比在40-55%之间），这说明或许有些类贷款资源被投向了房地产市场我们看不到，而这些类贷款（应收款项类投资）占相当高的银行则很可能借助影子银行的模式开启了房地产市场。

转载至博瞻智库（Bzzk-），已获授权，对原作者任涛表示谢谢。

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