贷款买房利息是怎么算的吗？贷款利息计算方法

贷款购房提前还款亏不亏看完千万不要被忽悠了>2019-08-14蔡魏斌

现在你们买房一般都用分期还贷，可你知道以后贷款购房利息是如何算的吗?

贷款购房利息计算方法

1、等额本息的还贷，等额本息的扣款，就是指相关贷款期限内每年以相等的总额偿还借款本息，直至结清贷款。购房者每年要还的总量都是相同的，但是费用和本金占的比重每次都会出现差异。

起初时因为本金较多，所以费用占的总量会较大，随着还款次数的下降，本金所占比例急剧的降低，利息占得比例越来越小。举个反例，贷款20万选择20年还款期：按年利息7.47%计算，月均还款1607.5196元，支付总收益达.7元，还款金额将达.7元。

2、等额本金还款，等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利率随本金减少逐月递减直至还清借款。购房者每个月换的数额都不同，随着每年本金的降低而递减，随着还款次数的下降，利息由多随之降低。

现在就来说某些形式有哪些区别，还有人说，你既然贷款了不要提前还款，因为提前还款的话，前面的利息就白还了，这个表述对不对呢？

咱们今晚就来研究一下这个难题，首先呢，我们来探究一下这个难题，如果年化利率是6%的话，那么月利率就是0.5%对吧？由于一年有12个月，你每个月会还一次钱，那么你每个月还的钱都包括本金，假设共欠款了12亿元，贷款了12多万，而且一年还清，一年还清买房贷款，一年每个月多少呢？

这个利息都是12多万再乘以6%，结果就是0.72亿元。也就是7200块钱，这个说法对不对呢？这个是错误的，你既然真的去贷款，你能否会看到你还的钱没有还的那么多？

为什么呢？你们来研究一下，首先呢，我们先来说第1种方法叫做等额本金，你每个月的本息偿还，每月等额本金偿还，12亿元除以12期结果是1万元，你还得还利息对不对？你还利息每个月还多少呢？我们首先第1个月12万，然后银行要收你0.5%的收益，这么一算就是600元，也就是说在，欠了12万元，在一个月之内形成的利息，也就是之前形成的，之后并没有对吧，好了，那么第2个月又怎样呢？你要注意在第2个月必定也是1万元，但是第2个月你不欠银行12万了，你只欠银行11万元，那么银行再收你0.5%的收益，所以就是550元，按照这些方法仍然到第12个月，你只欠银行1万元了，银行收你0.5%的收益，结果是多少？结果是50元，所以每个月他们的利息是不一样的，从最起初每个月600到最终每个月50，第1个月你一共就要还10,600，第2个月你要还10,550，第3个月你要还10,500元到最终，你最后一个月10,050元，你一共花了多少利息啊？600+550一直加加到50，这是一个等差数列对不对？我们了解等差数列可以这样算，先算个平均值，（600+50）÷2，结果是325元，平均每位月325，多少个月呢？12个月，结果多少呢？3900元，也就是说你借助这些方法还款的话，你最终一共还的利息是3900，咦，为什么不是7200呢？

很简单就是由于他赚利息时是看你还欠银行多少本金的，你仍然在还本金对不对？于是你本金会越欠越少，因此你最终还的这个费用是不到7200元的，就是这样一个因素，等额本金法，它有一个好处，就是它每个月还的本金是固定的，所以它总的还款额相对比较少一些。

那么相对于这个等额本金还有另外一种还法，等额本息。每个月还本金加费用，我们今天就想问，如果我最起初欠款是12万a0，一个月还多少钱？首先呢，我们了解a0，就是12万，这就是第1个月，然后a1是哪个？A1就是你在第1个月还完钱以后还剩的，应该如此算，首先你欠了12万a0买房贷款，但是经过一个月，它这个a0会造成利息，1加上0.5%了，因为它形成了利息，所以成为如此多了，然后你不是还了a吗？于是还减a，这就是第1个月要还完的钱，第2个月还完钱以后，你剩的钱是多少呢？那就是你第1个月欠的钱乘以1加0.5%还要收去，然后你再还a，一直这么下去到第12个月，第12个月，你今天钱就是第十一个月才2000，然后再减去a最后，就是说我们有这种一个非常复杂的这么一个方程，虽然是欠12万，每一次都除去a以后，所以我们把这个a给我算起来对吧？经过计算这个还有多少呢？A=10328元，也就是说如果你还12个月，每个月还10,328的话，那么最终12个月还完，这就是所谓的等额本息法，至于说具体这个数如何算起来的，公式有点复杂，我们这儿可以不写了，你在网上随意一搜贷款计算器，他就会帮你算起来，非常简单，那我们看即使每个月还了如此多钱，你的收益有多少呢？每个月的利息是328。328×12个月，最后算完了是3936元，我们看相比于今天等额本金罚的3900元要稍微多一些，那也没多多少对吧？还多了30多块钱，但是每个月账单额是固定的，所以非常好安排我们的生活，对吧？不像等额本金，最起初还的钱相当多，所以我们的钱相当少，但是目前他的劣势就是他最终的利息会稍许多一些，但似乎不会区别非常大，还是基本上是差不多的，虽然也多了一点，等额本息法也好，等额本金也好，这两种方式最终算起来利息都不到7200这个利息，原因就是由于它不停的还本金的之后，它会把本金产生的收益下降，那那样我们就可以给你回答第1个难题了，这个疑问就是即使我终于比如说我贷款30年，我终于还完了10年了，那么我今天提前还款会不会吃亏呢？你注意，你还了10年的之后，你将要还了众多的利息，但这种利息都是前10年形成的，后20年的收益，它银行还没有回报，所以一旦现在你一次性的把所有的本金都还掉了，你就再也不用还利息了，所以你是不会吃亏的，因此提前还款是不吃亏的。

生活中也有小额贷，砍头期等，虽然看上去利息好像也不是如此高，但是实际收益要远远超出他说的利息，怎么回事呢？我们来研究一下啊，比如说有一个小额贷款公司，看它的坑有什么地方，首先第1个坑，比如说小贷公司跟你说了年利率12%，你看一下似乎也没有太高，对吧。但是为什么呢？首先第一你贷12万，很有也许他就说12万一年对不对？12万×12%，结果就是1.44万，这就是你必须还的收益，那么这和银行相比就不一样了，银行是大幅收你的罚息，你既然提前还款了，那么你的利息就不用再交了，而且在还本金的过程中收益会愈发越少，但是在贷款公司这些不是这样样的，对吧，你仍然每个月可能都在还钱，但是他没有赚你利息的降低，他而是按支出来计算收益的，所以这是第1个考量的，因此你贷款的之后你要问明白了，你究竟这个利息是如何算的，还款的手段是如何算的啊？这是第1个问题，第2个难题呢，很多小额信贷公司会收益先付，什么叫利息先付呢？我们举个反例啊，你还是贷款12多万，12%的利息虽然14,400对吧？

你拿到，你每个月还得还钱，你不用还利息呢，因为利息已经先收了，你每个月还1万，然后共12个月，你今天看上去似乎就像利息还是12%，但实际上不是，你注意看你虽然是想贷12万的，但是他只给了你10.56万，所以说实际上你的贷款额只有这个数啊，只有这个数，然后你每个月还了1万块钱，这里面是固定的对不对？每个月还1万，把这两个数字分别再让我们等额本息的一种还款方式去算的话，你会看到如果a0是10.56万，而每个月还款额是1万的话，你仔细计算收益，你会发现根据等额本息的利息算法，它的结果是24%，远远超出银行借贷的方法，大家既然想借钱最好而是借助一些银行贷款。