上海多家银行住房按揭贷款业务恢复房贷市场逐步恢复(图)

“我们贷款恢复了，额度充足。”随着北京全面恢复全市正常制造生活秩序，此前一度摁下“暂停键”的房贷市场也开始恢复了。第一财经近日采访认识到，上海多家分行的住房按揭借款业务已恢复，且多位信贷经理表示房贷额度充足。

与此同时，二手房房贷还款时间也增加，在审批完成后且收到房屋证和抵押证的状况下，最快隔天即可放款；此外，随着5月5年期以上LPR（借贷行业价格利率）的上调，上海地区房贷利息同步调整，目前多家银行首套房和二房子贷款利息由此前的4.95%和5.65%分别降至4.8%和5.5%，接近一年前的水平。

事实上，不只上海房贷市场，近期多个城市的卖房政策发生松动，各地因城施策节奏明显加强，具体措施包含首付比例增加、提高公积金贷款限额、发放购房补贴等，但现在来看市场情绪仍较为高涨，信心恢复不及预期。有业内专家预测称，随着个别城镇疫情加剧及各省房地产制度大幅优化，预计重点城市市场或将上涨，但多数城市房价大几率到下半年才能逐渐恢复。

房贷市场大幅恢复

此前受疫情封控影响，上海地区二手房按揭借款业务一度停滞。“4月和5月几乎都没有交易，房地产交易中心也停掉了，抵押证出不来，银行基本上只有还款，没有贷款。”某国有大行个金部相关负责人对第一财经说道。

该行是上海地区住房按揭借款发放的主力军之一，但在过去两个月，由于行业需求不足，按揭借款投放有限，这只是上海银产业房贷业务的一个缩影。央行上海总部发布的数据显示，4月，上海住户部门贷款减少279亿元，其中，短期贷款减少74亿元，中大量贷款减少205亿元。中大量借款主要就是住房按揭贷款。

目前，随着复工复产的大幅加强，房贷市场逐步恢复。记者昨日采访认识到，上海不少银行网点已经开门迎客，可申请贷款业务。而且相比之前，房贷额度更加充裕，放款时间也增加。以二手房为例，审批完成后，在用户双证（房屋证和担保证）办好的状况下，有银行最快隔天即可放款。而在年初，记者此前采访获悉，多数银行贷款周期为1个月到一个三天。

“（贷款额度）特别充足。”交通银行某支行信贷经理对记者称，“房贷审批时间和之前比没差异，但放款速度加速了，之前是一个月左右，现在晚上就能放款，审批时间而是一个月左右。”

招商银行某支行信贷经理也对记者称，该行贷款数额充足，目前审批需一周左右，主要是确认涉税评估价和查房，随后等产证出来后，隔天即可放款。

其他国有大行中，中国分行某支行信贷经理称，房贷审批需要2~3周，放款则是在一周以内；工商银行某支行信贷经理称，正常状况下两三周就能放款；农商银行某支行信贷经理表示，该行贷款审批同样是在2~3周，放款大概两三天；农业银行某支行工作员工称，房贷审批贷款需35个工作日。

整体而言，不少信贷经理和房屋中介的共识在于，当前房贷发放速度进一步推动。而银行按揭借款市场的放松上海房屋贷款，一方面受制度端支持影响；另一方面也与银行自身额度充足有关，银行正加强信贷投放力度。

按揭借款利息再度下调

在放款提速的同时，第一财经在探访中认识到上海房屋贷款，上海多家分行的贷款利息也跟随5月LPR的变动进行了微调，这是继今年7月以来的第二次降低，调整后的利率水准接近去年7月之前的水平。

2021年7月24日，上海地区个别银行调整了贷款利息，首套房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，即原本的LPR+35BP（基点），二套房房贷利息由5.25%上浮至5.7%，即原本的LPR+105BP，上海房贷市场因而进入“5”时代。

去年1月20日，2022年首期LPR报价出炉：1年期LPR为3.7%，较上期下调10BP；5年期以上LPR为4.6%，较上期增加5BP。5年期以上LPR与贷款利息息息相关，在此调整下，上海地区个别银行首套房和二房子贷款利息由此前的5%和5.7%分别降至4.95%和5.65%。

5月20日，5年期以上LPR再度降低15BP至4.45%。基于此，上海地区首套房和二房子贷款利息也进一步分别降至4.8%和5.5%。以300多万贷款本金、30年等额本息的清偿方式进行估算，首套房月供额将从16013.1元变为15739.96元，减少了273.14元，一年下降3277.68元，合计减少约9.8亿元。

只是，还需切记的是，按照中国贷款利率的区域特征，最终各地方银行机构是否落地实施还存在不确认性。而且在实际状况中，第一财经了解到，不同银行也会按照贷款人的资质、当时内部环境等对房贷加点基数做出不同调整。但针对银行来说，相比其它资产，住房按揭借款仍属于优质资产，存在加强投放的动力。

比如上国外，其他地区房贷利率也是不同程度的降低，有的地方已超过5年期以上LPR。此前，央行、银保监会将首套房贷款利息下限调整为不超过相应期限LPR减20BP。根据融360数字技术研究院的检测，在5月20日LPR调降后，截至5月25日，其监测的42个城市中，有17个城市最低可执行首套4.25%、二套5.05%的贷款利率，包括上海、郑州、济南、温州、南京等。不过，部分城市的银行仅对于优质顾客甚至合作楼盘可以执行下限利率水平。

有分析称，对于购房者来说，房贷利息费用进一步降低，将进一步激活合理住房消费意愿，活跃交易行情。供给端和消费端的活跃，将推动房地产市场景气度的强化，助力房地产业朝更稳的方向发展。

房市暖风频吹

房贷市场低迷的背后，离不开政策端的暖风频吹。近两个月来，各地因城施策节奏明显加强，力度不断加大，政策微调内容向优化限购、限贷政策延伸，尤其是个别热点一线城市加入新政优化行列。

据中指研究院统计，2022年以来已有超百城放松调控新政，政策频次超300次，5月政策优化次数超百次，高于4月。

5月31日，国务院印发《扎实稳住经济一揽子政策举措的通知》，提振市场信心、稳定民众收入预期。各地进一步加强制度调整幅度。

央行上海总部在此前的大会上也提到，要精确掌握和执行房地产金融审慎管理各项规定，保持房地产贷款投放平稳有序，支持房地产研发企业、建筑施工企业的合理融资需求，更好满足刚需和提高性住房需求。

但从实际效果上看，市场情绪修复仍需时间，目前按揭借款投放并未发生显著下降。鼎优地产一位中介告诉记者：“租赁行业近期非常火热，买卖则必须缓一缓，因为今天解封。”

某股份行分行贷款经纪也对记者称：“最近刚解封，居民按揭借款需求还未恢复，办理贷款业务的顾客还没显著下降。”

其实，有预测称，5月底全国二手房市场活跃度已现底部修复。据贝壳研究院监测，5月贝壳50城二手房成交量年均增长约40%，降幅较上月下跌8个百分点；50城中超八成城市成交量同比下降，其中长三角和西北区域重点城镇二手房成交量同比下降较快，如北京、长春、哈尔滨以及上海、无锡、徐州等成交量同比增长均达到100%。

“这些城市二手房市场在4月遭到疫情重创而高位运行，5月随着疫情迅速解决或者城市内宽松调控新政作用而有所恢复。”贝壳研究院报告称，上海开工复产后，预计住房需求将补偿性释放；同时，稳经济的一揽子措施逐渐落地，将有促使经济恢复正常，提高民众对总额的预期。

中指研究院指数事业部行业研究主管陈文静表示，短期从制度趋势来看，“房住不炒”底线思维下，各地因城施策或将进一步收紧，其中，一线城市政策预计再次以调整为主；二线城市多借助亲属投靠、多孩家庭、租赁置换等手段提高户籍家庭限购套数，非户籍家庭通过增加养老或个税年限精准激活有效需求，同时增加贷款利息、调整认房认贷标准、降低交易费用、继续改进限售等均有空间；多数仍限购的三四线城市有望全面取消限购。

“预计随着个别城镇疫情加剧及各省房地产制度大幅优化，重点城市市场或将上涨，但多数城市市场大几率要到下半年才能逐渐恢复。”陈文静称。

（实习生包云红对本文亦有贡献）