我贷了这么多，还不上怎么办？了！

京楼历来特殊，作为房住不炒的始发站，在控制投机这事上，近5年做到了极致。调控大招不松懈，上车难度实属炼狱级。

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居京城不易，最难的是上车杠杆。尤其对商贷，紧绷度成为全国第一，具体如下：

对普通住宅，首套首付35%，二套首付60%。

对非普住宅，首套首付40%，二套首付80%。

注意了，北京认房又认贷。只要你家庭名下在京有一套房，或在全国范围有过贷款记录，哪怕还清都按二套贷款。

不止于此，北京有普宅线压着，按普宅贷款：

在五环内，首套最高贷304万，二套贷款187万。

在五六环间，首套最高贷243万，二套贷款149万。

以上就是正常的贷款上限了，想多贷基本都得承担高费用。很多人是真想买房，但兜里银两不够，看好的买房贷不足，委实是无奈。

特别对高单价房源，杠杆不足极为常见。假设你要买星河湾的别墅，总价都是2000多个W起步。买大平层的个别买家北京贷款买车，差的其实就是这304万封顶的房贷贷款吗？

问题来了，总得有缓解方案。部分人选择了经营贷，毕竟能贷到评估值的70%左右。用全款再抵押方式买房，即使手头预算差了点，好歹能把房买上。

具体操作是，你成为公司股东或法人，用个人名义向银行办理企业经营用途的放贷。先经由拆借垫上房子的全款，相当于短期过个桥。

过了户，等银行借贷放进去，再把后期拆借的热钱还掉，当前从过户到贷款的周期多数不少于1个月。

而后是按月还款，和商贷还贷一样。当然了，实操中还有成本，不展开说了。

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必有人怀疑，我贷了那么多，还不上如何办？普及一个知识：银行的经营贷产品利率都不高，甚至比北京的贷款利息便宜不少。

特别近几个月，水闸渐次打开。部分分行针对经营贷，放宽了个别审批门槛，年化超过4%的产品越来越多。

相比之下，北京当前的首套商贷利率是4.85%，二套高达5.15%。比起抵押经营贷，光每年收益就多了1个点，可不是小数目。

虽然这么，还款方式亦有不同，经营贷更灵活。

按正常的商贷走，最高期限是25年，有等额本金、等额本息这两种形式。多数人会把贷款时间拉满，且选择等额本息的形式，前期的还款压力也就小了。

假设按北京首套商贷200万，按25年期还贷，月供是11517.68元。

但要换作经营贷，有不少是3年期先息后本的产品，按年化3.9%，月供仅6500元，每月压力砍掉近一半。

要说瑕疵，抵押经营贷是要先垫款付全款，然后贷出来。到期以后，先贷款还上本金，再走一遍流程。

其实了，如果房本和公司持股达6-12个月北京贷款买车，能做到5-10年期先息后本的低利率产品。尤其对短期置换，也就省心了。

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不止于此，全款买房再抵押另有好处。因北京市场上有海量不满五唯一的挂牌房源，很多买下来需交纳大量的增值税和税费。

于商贷买家而言，因费用有额外成本，只合适满五唯一的房源，选择面持续增加。

而对全款抵押的购房人，大多数房源一网打尽，按最低过户指导价成交即可。正由于省税，战胜了市面上的80%的买家。

全款买房，砍价也更容易。按正常商贷，北京业主收全款的周期动辄2个月，甚至更长。

房款但凡晚到两天，且不说浪费了别的事，都是实打实的资金费用。遇到肯付全款的，房东在谈判桌上也得给点面子，多让些价就很正常了。

发现此处，有对买卖流程不熟悉的同事可能还是一脸懵逼。没关系，可以先记结论，通过全款再抵押买房，特点在于：

低总价；降利率；月供少；费用低；好砍价。

其实了，我们坚决倡导买房要合规，不信任把银行经营类款项用于个人买房这件事上。很多事，懂的都懂。